index-6

INDICE: Compravendite debutta il valore normale - Le novità della finanziaria 2007 1. Il calcolo del valore degli Immobili da dichiarare per il Fisco 2.Un reddito minimo da dichiarare per le locazioni per evitare accertamenti - 3. La sanzione di nullità dei contratti non registrati, prevista dalla Finanziaria 2005. - 4.Decorenza temporale delle nuovi disposizioni. - 5.I coefficienti per ricavare il valore catastale in base alla categoria - 6. Quando si ereditano beni immobili - 7. Tassazione del plusvalore di cessione immobili. - 8. Agevolazione prima casa imposta di registro - 9. La successione - 10. Ristrutturazioni edilizie detrazione 36% e iva al 10% - 11. Le novità sugli interessi su mutuo prima casa.

Non basta pagare le tasse quando si acquista un immobile, durante il suo possesso nella vita e quando si muore, ora le tasse vanno agganciate al valore normale. Questa e' l'ultima trovata del Fisco piglia tutto, Con la manovra promossa dal ministro Bersani e varata con l'articolo 35 del Dl 223/2006, convertito dalla legge 248/2006, sono state approvate disposizioni relative al trasferimento di immobili e diritti relativi, che hanno profondamente modificato la normativa precedente.In primo luogo, è stata di fatto abrogata la disposizione dell'articolo 52, comma 4, del Dpr 131/1986, che nel caso di trasferimenti immobiliari effettuati a qualunque titolo, impediva agli uffici delle entrate di rettificare il valore dichiarato, qualora fosse risultato uguale o superiore a quello catastale, risultante dalla capitalizzazione della rendita aggiornata dei fabbricati, con la sola eccezione dei valori dichiarati nelle denunce di successione o atti di donazione (articolo 34 del Dlgs 346/1990).

Pertanto, qualora nei trasferimenti di fabbricati e/o diritti reali relativi, effettuati anche in regime Iva, il valore dichiarato non dovrà più essere confrontato con quello catastale, ma con quello normale praticato sul mercato per immobili similari posti nella stessa zona, rilevabili dalle mercuriali o borsini della Camera di commercio competente, come precisato dall'articolo 14 del Dpr 633/1972, a cui il provvedimento rinvia.

Di conseguenza, il Legislatore con l'articolo 1, comma 307, della legge 296/2006 (Finanziaria 2007) ha disposto che i criteri per individuare detto valore normale avrebbero dovuto essere precisati dal direttore dell'Agenzia delle entrate che, difatti, ha emanato un apposito provvedimento, datato 27 luglio 2007 e pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 7 agosto 2007 n. 182 .

il valore normale dei fabbricati è quello periodicamente stabilito dall'osservatorio del mercato immobiliare (OMI) dell'Agenzia del

territorio e deve essere applicato ai fini fiscali nel calcolo degli imponibili:

c. delle imposte di registro, catastali e ipotecarie di cui all'art. 51 comma 3, D.P.R. 131/1986.

Come si calcola il valore normale? con una formula diversa a seconda se si tratta di immobili abitativi o meno

Taglio superfice		Livello piano
descrizione	K1	descrizione	K2
		piano seminterrato	0
fino a 45 mq	1	piano terreno	0,2
oltre 45 mq fino a 70 mq	0,8	primo piano	0,4
oltre 70 mq fino a 120 mq	0,5	piano intermedio	0,5
oltre 120 mq fino a 150 mq	0,3	piano ultimo	0,8
oltre 150 mq	0	piano attico	1

per cui ottenendo i valori omni periodicamente diffusi ad esempio val omi min 1000 val omi max 1500

In questo esempio abbiamo posto un valore a mq di 1000-1500 euro, pensate a quanto arriva il valore se il prezzo a mq e' di 6000€

Da novembre 2006, a milioni di italiani stanno arrivando a seguito delle norme del governo Prodi, avvisi di accertamento dell'agenzia del territorio, che stanno aumentando le rendite catastali fino al 50%, tali aumenti stanno riguardando per Napoli solo le zone cosi dette bene della città escludendone altre. Un comportamento incostituzionale che viola il principio della parità di trattamento della pubblica amministrazione e che si e' trasformato in una semplice lotta di classe a sfondo politico. Negli avvisi manca ogni riferimento ai calcoli adottati e alle vere ragioni dell'aumento, limitandosi a scrivere "in base alle migliorie effettuate nella zona". Gli aumento inoltre non tengono minimamente in considerazione le caratteristiche dell'immobile in violazione della legge 662/96. E' necessario fare ricorso entro 60 giorni, dopo tale periodo l'accertamento diventa definitivo e bisognerà pagare in base alle nuove rendite.

Aumento dell'imposta sostitutiva sulle plusvalenze da cessione immobiliare che passa dazl 12,50% al 20% decorrenza 03/10/2006 (art.2 comma 21 Dl 262/2006).

Iva agevolata al 10% sulle ristrutturazioni edilizie decorrenza 01/10/2006 al 31/12/2007 (art.35 ter)

Ristrutturazione dilizia 36-41% con un limite di 48.000€ l'agevolazione spetta nella misura del 36% dal 01/10/2006

Condomini, obbligo di versare una ritenuta del 4% sui corrispettivi pagati con contratto d'appalto alle imprese di servizi.

Locazioni -canone con iva, l'imposta passa dalla misura fissa di 67€ a quella proporzionale dell'1% del canone annuo.

Subappalti edilizia - Reverse charge (articolo 1, comma 44).Esteso l’ambito di applicabilità del metodo della tassazione inversa (reverse charge)

agli effetti dell’imposta sul valore aggiunto. Reverse charge applicabile anche alle prestazioni di servizi, compresa la prestazione di manodopera,

rese nel settore edile da subappaltatori nei confronti delle imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di immobili o nei confronti

dell’appaltatore principale o di un altro subappaltatore; alle cessioni inerenti la telefonia radiomobile, i personal computer e i prodotti lapidei, direttamente

provenienti da cave o miniere. Il destinatario della cessione o della prestazione è tenuto al pagamento dell’imposta se soggetto passivo d’imposta nel territorio dello Stato.

La ritenuta del condominio 4% obbligatoria dal 01/01/2007 - Legge Finanziaria 2007

Ai sensi dell’art.1 comma 43 della Legge 27/12/2006 n. 296 e’ stato introdotto l’art. 25 ter del D.pr. 600/73 in virtu’ del quale alle ditte che operano con i condomini bisogna trattenere una ritenuta del 4%, che dovrà essere versata al concessionario della riscossione tramite modello F24 entro il 16 del mese successivo. È il comma 43 dell'articolo 1, della 296/2006, a introdurre l'obbligo, disponendo l'inserimento dell'articolo 25 ter al Dpr 600/1973: «ritenute sui corrispettivi dovuti dal condominio all'appaltatore». Il nuovo articolo dispone che il condominio quale sostituto di imposta opera all'atto del pagamento una ritenuta del 4% a titolo di acconto dell'imposta sul reddito dovuta dal percipiente, con obbligo di rivalsa, sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, anche se rese a terzi o nell'interesse di terzi, effettuate nell'esercizio di impresa. Inoltre la ritenuta è operata anche se i corrispettivi sono qualificabili come redditi diversi, a norma dell'articolo 67, comma 1, lettera i), del Tuir (redditi derivanti da attività commerciali non abituali). Insomma, la ritenuta va operata anche nei confronti del prestatore di servizi occasionali. Quando operare la ritenuta L'obbligo scatta dal 1° gennaio 2007 anche se il condomino esegue dei pagamenti relativi a fatture emesse nel 2006 o in anni precedenti, per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi. Il condomino non deve invece effettuare alcuna ritenuta in caso di forniture di beni con posa in opera, in quanto queste operazioni, nelle quali la posa in opera assume una funzione accessoria rispetto alla cessione del bene, ai fini Iva costituiscono cessioni di beni e non prestazioni di servizi. Niente versamenti minimi Nel caso in cui il condominio deve operare la ritenuta non esiste alcun minimo di versamento, sono quindi dovuti anche i piccoli importi. La mancanza di un limite minimo di versamento comporterà non pochi costi di gestione sia da parte dello stato sia da parte dei contribuente, si attente quindi un'auspicabile modifica.

Si rammenta, che l’omesso versamento della ritenuta costituisce reato penale per l'amministratore di condominio, introdotto con il Dl 223/2006 (manovra d'estate), convertito con legge 248/2006 che ma modificato l'articolo 35, comma 7, introducendo nuovi delitti nel Dlgs74/2000 sui reati in materia di imposte sui redditi e Iva tra cui : «l'omesso versamento di ritenute certificate» (articolo 10 bis del Dlgs 74/2000), per cui «è punito con la reclusione da sei mesi a due anni chiunque non versa entro il termine previsto per la presentazione della dichiarazione annuale di sostituto di imposta ritenute risultanti dalla certificazione rilasciata ai sostituiti, per un ammontare superiore a cinquantamila euro per ciascun periodo di imposta».

Il versamento deve essere effettuato entro il giorno 16 del mese successivo al pagamento, es. la fattura del 31/01/2007 fa sorgere l'obbligo del versamento della ritenuta entro il giorno 16/02/2007.

Dal 1º gennaio 2007 è soppresso l'obbligo di dichiarazione della rendita presunta per determinare la base imponibile Ici. Lo prevede il comma 173, lettera a), della legge 296/2006 (Finanziaria 2007), che ha abrogato l'articolo 5, comma 4 del decreto legislativo 504/1992, che per i fabbricati, diversi da quelli posseduti dalle imprese, non iscritti in Catasto, che il valore fosse determinato con riferimento alla rendita dei fabbricati similari, già iscritti.
La ratio dell'abolizione dell'obbligo di dichiarare la rendita presunta e' giustificata dalla riduzione dei termini assegnati al contribuente per richiedere l'accatastamento degli immobili. Dal 12 marzo 2006, infatti, i fabbricati di nuova costruzione o che hanno subito interventi edilizi devono essere denunciati in Catasto entro trenta giorni. Questo termine decorre dal momento in cui l'immobile è divenuto agibile o comunque utilizzato o sono state completate le variazioni (articolo 34-quinquies della legge 80/06). In caso di inadempimento, si applica una sanzione amministrativa.
Per verificare il rispetto del termine da parte di contribuenti e professionisti è richiesta la cooperazione tra agenzia del Territorio e Comuni per migliorare l'efficacia dei controlli anche sulle rendite proposte. Cooperazione già richiesta per accertare le unità immobiliari urbane sconosciute al Fisco o che hanno subito variazioni edilizie tali da comportare una modifica della rendita già a suo tempo attribuita. Va ricordato che il comma 336 della Finanziaria 2005 (legge 311/04) dispone che i Comuni devono segnalare all'Agenzia gli immobili non accatastati o per i quali sono intervenute variazioni edilizie e, di conseguenza, la rendita catastale deve essere modificata. Il Comune deve richiedere al contribuente l'accatastamento dell'immobile. Nel caso in cui il contribuente non ottemperi alla richiesta, entro novanta giorni, l'agenzia del Territorio provvederà all'accatastamento d'ufficio, a spese dell'interessato.

Il comma 337 della legge 311/04, poi, ha disciplinato gli effetti tributari che derivano dalle rendite catastali. In base a questa norma, le rendite dichiarate o comunque attribuite a seguito della richiesta del Comune producono effetto fiscale dal 1° gennaio dell'anno successivo alla data cui riferire la mancata presentazione della denuncia catastale, indicata nella richiesta notificata dal Comune. Se manca l'indicazione della data, la rendita produce effetti dall'anno di notifica della richiesta.
L'articolo 34-quinquies, in effetti, anticipa il momento di efficacia della rendita, considerato che prima il termine per non incorrere nella sanzione amministrativa, per omessa o ritardata denuncia, era il 31 gennaio dell'anno successivo a quello in cui l'immobile era abitabile, erano state ultimate le variazioni o era venuto meno il requisito per usufruire dell'esenzione.

Il Regime della tassazione delle Plusvalenze all'imposta sostituitiva del 12.50% (aumentata al 20% dal governo Prodi) non è più applicabile agli atti di vendita riguardanti i terreni edificabili posti in essere a decorrere dal primo gennaio 2007, a seguito della limitazione disposta in tal senso dal comma 310, articolo 1, della legge 296/06 (circolare 1/E del 19 gennaio 2007, .Per cui, la tassazione delle plusvalenze relative a questa tipologia di immobili, dal 2007 avverrà secondo l'ordinario regime impositivo, rappresentato dalla: 1) tassazione separata (lettera g-bis), articolo 17, Tuir), previo versamento di un'imposta a titolo d'acconto del 20%, da effettuare in base all'articolo 1, comma 3, del Dl 31 dicembre 1996, n. 669, convertito dalla legge 28 febbraio 1997, n. 30 (questa aliquota è analoga a quella dovuta a titolo d'imposta sostitutiva più sopra richiamata e, quindi, non deve essere confusa con essa), ; 2) tassazione ordinaria, per opzione. Nel caso specifico, gli adempimenti (dichiarazione e liquidazione d'imposta) vanno eseguiti con il modello Unico dall'anno 2008, essendo la vendita del terreno ed (si suppone) il conseguimento del corrispettivo avvenuti nel corso del 2007. Si potrà quindi scegliere tra la tassazione ordinaria e la tassazione separata, ma non potrà applicare la tassazione sostitutiva .

Le ultime disposizioni legislative hanno complicato non poco la vita ai poveri contribuenti, per il calcolo del valore dell’immobile da dichiarare ai fini delle imposte indirette.

É possibile riferirsi per semplicità a un appartamento con rendita catastale di 1000 euro. Questa rendita va aggiornata del 5% e poi moltiplicata per 100 (si ottiene il risultato di 1050). Con la Finanziaria del 2004 è stato disposto ai soli fini delle imposte indirette che il risultato appena ottenuto dovesse essere aggiornato del 10 per cento.

Con la legge 191/2004, e sempre ai soli fini delle imposte indirette (escluse l’abitazione prima casa), è stato disposto di aumentare al 20% l'aggiornamento al 10% disposto con la Finanziaria 2004.

imposte indirette, con riferimento alla "prima casa": rendita rivalutata del 5%, moltiplicata per 100, il tutto aggiornato del 10 per cento;

imposte indirette, con riferimento ad appartamenti diversi dalla "prima casa": rendita rivalutata del 5%, moltiplicata per 100, il tutto aggiornato del 20 per cento;

imposte diverse da quelle precedenti: rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 100 (senza ulteriori aggiornamenti).

L'agenzia delle Entrate ha invece sostenuto che la Finanziaria 2005 sancisce che:

- quando la Finanziaria 2005 individua le soglie sotto le quali non si possono fare accertamenti ai fini delle imposte sui redditi, la base di calcolo su cui applicare il 10% (e cioè la percentuale che determina detta soglia) è la stessa dell'imposta di registro e cioè la rendita rivalutata del 5%, moltiplicata per 100, il tutto aggiornato del 20 per cento;

- ai fini della determinazione di questa soglia di non rettificabilità non si applica mai l'aggiornamento del 10% (disposto dalla Finanziaria 2004) ma si applica sempre l'aggiornamento del 20% (disposto dalla legge 191/2004) in quanto il concetto di "prima casa" afferisce solo alle imposte sui trasferimenti e non alle imposte dovute sulle locazioni.

I dubbi. Entrambe queste risposte appaiono quanto meno opinabili. Quanto alla prima si può rilevare che, nonostante il tenore letterale della Finanziaria 2005 (sul quale fanno leva le Entrate e che consiste in un richiamo numerico dei commi 341, 342 e 343 all'articolo 52, comma 4 del testo unico dell'imposta di registro), sia la Finanziaria 2004 che la legge 191/2004 esplicitano chiaramente che l'aggiornamento del 10/20% vale solo ai fini delle imposte indirette. Pertanto, questa espressa inapplicabilità degli aggiornamenti alle imposte sui redditi è chiaramente prevalente sul mero intreccio di norme dal quale dovrebbe desumersi l'applicabilità dell'aggiornamento del 20% per determinare la soglia di non rettificabilità dell'imponibile dichiarato ai fini delle imposte sui redditi.

Quanto alla seconda indicazione, c'è da rilevare che la legge 191/2004 non fa alcun riferimento ai contratti traslativi ma ai beni immobili diversi dalla "prima casa" oggetto di contratti cui si applichi l'imposta di registro: quindi, questa disposizione ben si presta a stabilire - diversamente da quanto sostenuto dalle Entrate - che, in caso di locazione di un'abitazione che rappresenta la "prima casa" del locatore, la soglia di non rettificabilità si possa calcolare utilizzando non l'aggiornamento del 20% (legge 191/2004) ma quello del 10% discendente dalla Finanziaria 2004.

La Finanziaria per il 2006 per porre rimedio alle limitazioni sulla deducibilità degli interessi passivi ha stabilito che, a differenza di quanto avveniva fino al 31 dicembre 2005, a decorrere dal 1° gennaio 2006, ed esclusivamente per gli atti di compravendita fra privati, la tassazione che grava sull'immobile va commisurata al valore catastale e non al valore dichiarato nel rogito.

Questo significa che il prezzo reale dichiarato nel rogito è ininfluente ai fini della tassazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, considerato che tali imposte vanno applicate solo sul valore catastale , ma avra' effetto pero' ai fini della determinazione della plusvalenza di cessione.

2. Un reddito minimo da dichiarare per le locazioni per evitare accertamenti

Con la finanziaria 2005 il Fisco ha stabilito, che se si vogliono evitare accertamenti bisogna dichiarare un canone il cui importo sia il maggiore fra il 10% del valore catastale o quello effettivamente pattuito nel contratto, ridotto con la deduzione forfetaria del 15 per cento.

In sostanza, chi pattuisce un canone maggiore del 10% del valore catastale deve, naturalmente, dichiararlo e non subirà accertamenti..

Le nuove norme, comunque, riguardano qualunque tipo di contratto di locazione, con la sola esclusione di quelli a canone concordato ex Legge 431/98.

Il valore dell’immobile si calcola con la rendita catastale, aggiornata del 5% e moltiplicata per 120.

Rendita 1000€ valore immobile 126.000€ (1000+5%= 1050 * 120=126000) il canone da dichiarare e’ di 12.601 (10% di 126000, maggiorato di 1 euro), ma non e’ proprio cosi’ in quando le disposizioni stabiliscono che il canone da dichiarare deve essere al netto del 15% della deduzione per spese di manutenzione quindi bisognerà dichiarare 14.824,70 che diminuito del 15% fa 12.601,00

Per i canoni dichiarati nei contratti d'affitto in corso sono quelli realmente percepiti, non ci sono problemi per gli eventuali controlli effettuati dall'agenzia delle Entrate o dalla Guardia di finanza, circa la loro incongruenza, rispetto ai parametri previsti dall'articolo 1, commi 341 e 342 della legge 30 dicembre 2004, n. 311.In primo luogo, nessun controllo può essere effettuato per i contratti in corso al 1º gennaio 2005, ma solo nei confronti di quelli successivamente stipulati o rinnovati per i quali, il canone dichiarato ai fini dell'imposta di registro, risultasse inferiore al 10% del valore catastale, ottenuto moltiplicando la rendita aggiornata del 5%, per il coefficiente di capitalizzazione 120 per le abitazioni, depositi, laboratori, box; 40,8 per i negozi; 60 per gli uffici e gli edifici produttivi del gruppo D (industriali, ricettivi, ricreativi, sanitari, bancari, sportivi, commerciali e terziari) .Invece, ai fini delle imposte sul reddito, il confronto deve essere fatto fra il 10% del valore catastale come sopra calcolato e il canone dichiarato, ridotto del 15 per cento. In ogni caso, gli eventuali controlli per l'individuazione dei corrispettivi eventualmente occultati, non sono automatici, ma ricadono nelle fattispecie di settori economici per i quali vengano decisi a campione ogni anno, dal ministero dell'economia e delle Finanze.

3. La sanzione di nullità dei contratti non registrati, prevista dalla Finanziaria 2005.

Un’altra novità, a mio avviso di dubbia legittimità costituzionale con riferimento all’art.41 della costituzione, e’ la sanzione di nullità dei contratti non registrati.

La finanziaria 2005, stabilisce che tutti i contratti di durata superiore a 30 giorni vanno registrati, la mancata registrazione comporta la nullità del contratto.

E’ fuori dubbio che tali disposizioni si applicano a tutti i contratti stipulati dal 1/1/2005, non essendo possibile accettare la retroattività di una legge dello stato.

la rendita catastale si aumenta del 5% (legge 662/96), e poi si moltiplica per un coefficiente, che cambia a seconda della categoria, di seguito sono illustrate le categorie e i relativi coefficienti aumentato di 20 punti (finanziaria 2005)

Esempio: Rendita catastale 1000 cat.C/1, nella tabella si vede il coefficiente 34 il valore e' dato:

rendita maggiorata del 5% moltiplicata 54 (34 coeff.+20 aumento della finanziaria 2005)

Per la successione dei beni immobili sono dovute unicamente le imposte ipotecaria e catastale.

L’importo da versare a titolo di imposta ipotecaria è pari al 2% del valore degli immobili; l’imposta

Per ciascun tributo è previsto un importo minimo di versamento che ammonta a 168 euro.

Le suddette imposte vanno commisurate al valore lordo degli immobili e dei diritti reali immobiliari

caduti in successione, senza tener conto di eventuali passività gravanti sugli immobili stessi.

Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti:

• 120, per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A, B, C (escluse le categorie A/10 e C/1)

Per i terreni non edificabili, il valore catastale si determina moltiplicando per 90 il reddito dominicale rivalutato del 25%

L'abolizione dell'invim, ha creato non poca confusione sull'obbligo di tassazione del plusvalore che si realizza vendendo un fabbricato.In parole povere se la casa che si vende e' adibita ad abitazione principale per la maggior parte del tempo ed e' stata posseduta per almeno 5 anni, il plusvalore non e' tassato, negli altri casi il plusvalore va assoggettato a tassazione; infatti la norma recita:

Vanno assoggettate a tassazione le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione o donazione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione; ART.67 EX ART 81 DEL TUIR.

attenzione: La legge 266/2005 (finanziaria 2006) ha introdotto l'imposta sostitutiva del 12.50% sulle plusvalenze da cessione di fabbricati, sono esenti dalla tassazione la cessione di prima casa per acquistarne un'altra sempre da adibire a prima casa, a condizione che il possesso non sia inferiore a 5 anni. Dal 01/10/2006 per effetto della legge finanziaria 2007 art.1 comma 310 e del D.L. 262/2006 art.2 comma 21 l'imposta sostitutiva e' elevata dal 12,50% al 20% e non si applicherà piu' con decorrenza 01/01/2007 sulla cessione di aree fabbricabili.

La nota II-bis dell'art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata alla vigente legge sull'imposta di registro (D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131)stabilisce i requisiti per usufruire delle agevolazioni: l'oggetto della cessione deve essere un abitazione non di lusso, la residenza dell'acquirente nel comune dove è ubicato l'immobile ovvero l'impegno a trasferirla entro 18 mesi dalla data dell'atto notarile, e lo stesso acquirente deve farne espressa dichiarazione nell'atto, sotto pena di decadenza dal beneficio, inoltre, deve dichiarare di non essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove intende acquistare la casa, inoltre, deve rendere nell'atto l'ulteriore dichiarazione di non possedere in tutto il territorio nazionale, neppure per quote ed anche in regime di comunione legale, diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa acquisita con le agevolazioni fiscali in argomento.

con l'agevolazione prima casa: imposta di registro 3%, ipotecaria in misura fissa €168,00, catastale in misura fissa €168,00

- non è titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile ereditato;

- non è titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione onuda proprietà, su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Inoltre, l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’erede ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi (salvo alcuni casi particolari in cui tale requisito non è richiesto, come ad esempio per il personale delle forze di polizia o per i cittadini italiani emigrati all’estero).

Le agevolazioni prima casa per forze dell'ordine e forze armate (non e' richiesta la residenza)

Il comma 1 dell'art. 66 della L. 21 novembre 2000, n. 342, "Misure in materia fiscale" (cosiddetto Collegato alla Finanziaria 2000) prevede che il personale in servizio permanente appartenente alle Forze Armate ad ordinamento militare e quello appartenente alle Forze di polizia ad ordinamento militare e civile, ha diritto alle cosiddette agevolazioni "prima casa", senza che sia richiesta la condizione della residenza nel comune in cui è situato l'immobile e, quindi, senza che si debba dichiarare di voler stabilire la residenza nello stesso comune entro diciotto mesi. Pertanto, i predetti soggetti non devono soddisfare le condizioni di cui alla lettera a) della nota II-bis) dell'art. 1 della Tariffa, Parte Prima, annessa al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

Le cause di forza maggiore, che impediscono il rispetto della norma per ottenere le agevolazioni

Nel caso in cui l'acquirente, pur intendendo trasferire la residenza al momento dell'atto, successivamente non sia più in grado di farlo, va incontro ugualmente alla decadenza?
La giurisprudenza e la dottrina hanno evidenziato come le cause di forza maggiore possano portare a conseguenze diverse.
La Commissione tributaria provinciale di Salerno, nella sentenza n. 49 del 1998 ha affermato che: "deve ritenersi sussistente la causa di forza maggiore, ostativa alla revoca dei benefici per l'acquisto della
prima casa di cui all'art. 1 della Tariffa allegata al D.P.R. n. 131/1986, allorquando lo stabilimento della residenza non avvenga entro l'anno, per il ritardo con il quale viene disposto il trasferimento della sede di
servizio del dipendente".
La Commissione tributaria centrale nella sentenza n. 1497 del 1996 , sotto il vigore della disposizione precedente che prescriveva che l'immobile fosse adibito a propria abitazione, ha affermato che spettano le
agevolazioni in materia di "prima casa" anche qualora l'unità abitativa destinata ad abitazione non venga in concreto utilizzata dall'acquirente a causa del mancato ottenimento dell'immobile perché locato, pur essendo state esperite tutte le azioni per ottenerne la riconsegna.
La Commissione provinciale di Pescara nella sentenza n. 65 del 2002 , afferma che il tardivo rilascio dell'immobile da parte del locatario non costituisce evento di forza maggiore in quanto le risultanze
processuali non evidenziano alcuna attività del contribuente intesa a conseguire la disponibilità dell'immobile locato prima della scadenza di un anno fissato dalla legge .
L'Agenzia delle Entrate, nella risoluzione n. 35/E del 1° febbraio 2002 , riconosce la rilevanza della forza maggiore allorché la decadenza sia causata da un impedimento, sopraggiunto, imprevedibile e non soggettivo.
Le condizioni perché sia riconoscibile la forza maggiore sono che:

- l'evento impeditivo sia oggettivo e non prevedibile e tale da non poter essere evitato;
- il termine sia ancora pendente per poter dimostrare all'Amministrazione finanziaria il possesso dei requisiti richiesti dalla legge, come nel caso del trasferimento della residenza nel luogo dove si è
acquistata la casa per l'abitazione principale;
- l'acquisto non sia intervenuto dopo il verificarsi dell'evento causativo di forza maggiore.

9. la successione - in aggiornamento alla finanziaria 2007....................

Come ormai è noto, al fine di facilitare i passaggi della proprietà all’interno delle famiglie e semplificare gli adempimenti a carico del contribuente, per i trasferimenti per causa di morte non è più dovuta imposta sulle successioni. Questo, indipendentemente dal valore dei beni ereditati e dal grado di parentela intercorrente tra il defunto e i beneficiari. Detta imposta è stata infatti soppressa con la legge n. 383 del 18 ottobre 2001. Ma non tutti gli obblighi e gli adempimenti fiscali precedentemente previsti sono stati cancellati.

- è rimasto l’obbligo di presentare la dichiarazione di successione quando nel patrimonio del defunto se vi sono beni immobili siti nel territorio dello Stato o diritti immobiliari sugli stessi;

- è sempre dovuto il pagamento delle imposte ipotecaria e catastale sui beni immobili e sui diritti reali immobiliari compresi nell’attivo ereditario.

QUALI SONO LE QUOTE EREDITARIE: L'art. 581 c.c. stabilisce che: " Quando con il coniuge concorrono figli legittimi o figli naturali, o figli legittimi e naturali, il coniuge ha diritto alla metà dell'eredità, se alla successione concorre un solo figlio, e ad un terzo negli altri casi".

CHI DEVE PRESENTARE LA DENUNCIA DI SUCCESSIONE, QUANDO E DOVE : Gli eredi, per legge o per testamento, di una persona deceduta intestataria di beni immobili devono presentare la denuncia di successione entro 1 anno dalla data di apertura della successione (ovvero dalla data di morte), presso l'Ufficio locale dell'Agenzia Entrate competente in base al luogo di ultima residenza del defunto.

COME: Si deve compilare in più copie il mod. 4 (che può essere compilato sia dagli interessati che da qualsiasi professionista) da richiedere all'Agenzia delle Entrate e allegare i seguenti documenti: 1) certificato di morte, 2) stati di famiglia del defunto e degli eredi, 3) visure catastali degli immobili posseduti dal defunto (da richiedere in catasto), 4) prospetto delle imposte auto liquidate con ricevuta del versamento effettuato.

L'ufficio, dopo la registrazione, restituirà le copie per voltura agli eredi, che provvederanno a presentarle entro 30 giorni all'Ufficio del territorio (ex Catasto).

DETERMINAZIONE DEL VALORE DEGLI IMMOBILI Il valore degli immobili si calcola in base alla rendita catastale (rivalutata del 5%) determinando così l'asse ereditario sul quale si calcoleranno le imposte da auto liquidare. Il valore degli immobili si calcola moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti:

I suddetti coefficienti sono già rivalutati (rivalutazione prevista, solo ai fini della determinazione dell'imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali, dalla Legge Finanziaria per il 2004 e dal D.L. 168/ 2004).

Tassa ipotecaria euro 25,82 (per ogni Conservatoria) - codice tributo 778T Imposta di bollo euro 44 (per ogni Conservatoria) - codice tributo 456T

N.B.: nel caso in cui le imposte ipotecaria e catastale risultino inferiori ad euro 129,11 occorre comunque versare le imposte fisse minime di euro 129,11.

DOVE EFFETTUARE IL VERSAMENTO Presso il Concessionario, qualsiasi banca o ufficio postale con il mod. F23 indicando il codice dell'ufficio competente e la causale SA.

PRIMA CASA :La legge 342/2000 estende la possibilità di applicazione delle agevolazioni prima casa anche alle successioni. Il possesso dei requisiti è dichiarato dall'erede con autocertificazione resa su modello da richiedere all'ufficio.Le agevolazioni consistono nell'autoliquidarsi le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa: imposta ipotecaria euro 129,11 anziché 2% e imposta catastale euro 129,11 anziché 1%, sul valore dell'unità abitativa e relativa pertinenza (nei limiti di un garage, una cantina, un magazzino) che si intende adibire a prima casa. Per usufruire di tale agevolazione necessita che almeno uno degli eredi possegga i requisiti, di conseguenza anche gli altri coeredi ne beneficiano indirettamente.

RAVVEDIMENTO OPEROSO: Nel caso di pagamento tardivo delle imposte auto liquidate, è dovuta la sanzione pari al 30% ; il fisco però offre la possibilità di ridurre la sanzione ad 1/8 se il contribuente provvede all'adempimento entro 30 giorni dalla scadenza della presentazione della successione, e ad 1/5 se vi provvede comunque entro l'anno.

La legge 24/10/01 ha attribuito all'Agenzia delle Entrate il compito di trasmettere le copie delle dichiarazioni di successione al Comune ove è situato l'immobile, ai fini dell'I.C.I.

PRINCIPALI LEGGI E CIRCOLARI DI RIFERIMENTO: - Decreto Leg.vo 31/10/1990 n. 346 - Legge 342 del 21/11/2000 - Legge 383 del 24/10/2001

10. Ristrutturazioni edilizie detrazione irpef del 36% e iva agevolata al 10%

Continua la serie di proroghe in materia di recupero edilizio. Il disegno di legge Finanziaria 2006 prevede, infatti, la possibilità di fruire della detrazione IRPEF del 36% anche per le spese sostenute, fino al 31 dicembre del 2006, in relazione ad interventi di recupero su parti comuni di edifici residenziali e singole unità immobiliari. Prorogata, inoltre, la detrazione sulle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione effettuati, nel corso del 2006, da imprese di costruzione e/o ristrutturazione o da cooperative edilizie che provvedano, entro il 30 giugno 2007, alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile. Per tutto il 2006 trova, infine, applicazione l'aliquota IVA agevolata del 10% sulle prestazioni aventi per oggetto interventi di recupero del patrimonio edilizio.

Ristrutturazioni edilizie (articolo 1, commi 387 e 388). Proroga alla fine del 2007 la detrazione ai fini Irpef prevista per le ristrutturazioni edilizie. Il limite della fruizione è stabilito in 48mila euro per unità immobiliare e la percentuale ammessa in detrazione è del 36 per cento. Confermato per il 2007 il regime Iva agevolato per le ristrutturazioni edilizie, per le prestazioni fatturate dal 1° gennaio 2007. I benefici spettano a condizione che il costo della relativa manodopera sia evidenziato in fattura

Misura della detrazione: Gli interessi possono essere scaricati nella misura massima di 3.615,20€ riferibile a tutti i cointestatari. Con l'avvertenza che gli interessi passivi possono essere scaricati solo nei limiti del valore dichiarato dell'acquisto dell'immobile, ad esempio se ho acquistato un immobile per 200.000,00 euro e ho fatto il mutuo per 250.000,00 possono saricare li interessi solo su 200.000,00. Quindi qualora il mutuo acceso per l'acquisto dell'immobile sia superiore al valore dichiarato nel rogito, l'Agenzia delle Entrate, con circolare n. 15 del 20 aprile 2005, ha precisato che la detrazione va effettuata considerando il rapporto di seguito espresso:

costo di acquisizione dell'immobile x interessi pagati
____________________________________________
capitale dato in mutuo

In pratica, considerato che la base imponibile era fino al 31 dicembre 2005 il prezzo concordato fra le parti, il valore indicato nell'atto non era generalmente il valore reale dell'operazione. Di fatto le parti dichiaravano, illecitamente, il valore catastale nella considerazione che, come previsto dall'articolo 52 del Dpr n. 131/1986 (Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro), non sono sottoposti a rettifica il valore o corrispettivo degli immobili qualora questo corrisponda al valore catastale che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per i coefficienti di aggiornamento. Di conseguenza, il capitale dato in mutuo per l'acquisto dell'immobile, che di fatto rispecchiava il vero valore dello stesso, poteva discostarsi dal valore dichiarato nell'atto come costo di acquisizione dell'immobile.
La Finanziaria per il 2006 ha cercato di porre rimedio a tale situazione stabilendo che, a differenza di quanto avveniva fino al 31 dicembre 2005, a decorrere dal 1° gennaio 2006, ed esclusivamente per gli atti di compravendita fra privati, la tassazione che grava sull'immobile va commisurata al valore catastale e non al valore dichiarato nel rogito.
Questo significa che il prezzo dichiarato nel rogito è ininfluente ai fini della tassazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale.Di conseguenza, il valore del mutuo corrisponderà molto più frequentemente di quanto avvenisse in passato al valore dell'immobile dichiarato nel rogito e sarà generalmente in linea con i valori correnti di mercato.
La detrazione degli interessi passivi sarà dunque commisurata al valore realmente pattuito per la compravendita dell'immobile, consentendo così di superare la limitazione prevista nel caso in cui il valore del mutuo in linea con il valore di acquisto dello stesso sia superiore al valore dichiarato nel rogito.